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  Les baux ruraux sous statut du fermage

Le bail rural verbal

L'écrit est une preuve, mais non une condition de validité du bail. Celui-ci est tout à fait valable s'il est passé verbalement. Il faut cependant bien noter que le bail rural, verbal comme écrit, est un contrat à titre onéreux.
Il est alors important de conserver tout élément qui permet de prouver le paiement du prix du loyer établi par oral… (Virement, témoignage, facture, etc.) : la difficulté du bail verbal se situe sur le plan de la démonstration de l’existence d’un bail en cas de contentieux. Cependant, le bail rural verbal est inopposable aux tiers : la preuve en est difficile et ni le bailleur, ni le preneur ne sont plus maîtres de son contenu. En effet, si le bail verbal est soumis au statut du fermage dans les mêmes conditions et obligations que le bail écrit (voir ci-après), il est réglementé strictement par référence au contrat-type départemental (disponible auprès des DDAF50). Les parties doivent donc se soumettre à ce contrat-type.
 

Le bail rural écrit

Il s'agit d'un contrat qui peut être passé :
  • soit sous seing privé ; une simple feuille en double exemplaire ou triple s'il est enregistré,
  • soit par acte authentique – ce n'est pas obligatoire – devant un notaire.
Quelle que soit sa forme, le bail rural écrit – c'est également valable pour le bail verbal – doit obligatoirement prévoir ce qui suit, toute clause contraire étant nulle :
  • la durée qui ne peut être inférieure à neuf ans, renouvelable ;
  • le congé doit être délivré par le bailleur au preneur dix-huit mois au moins avant l'expiration par acte d'huissier, que le bail soit écrit ou verbal.
De plus, le congé doit être motivé et doit reproduire littéralement les termes de l'alinéa 1 de l'article L.411-54 du Code rural précisant les modalités de contestation du congé. Le preneur peut également donner congé dans ce délai par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier, mais il n'est pas obligé de le motiver ;
  • la résiliation peut être demandée par le bailleur au Tribunal paritaire des baux ruraux (pas question d'en décider tout seul, le juge est souverain) :
    • pour deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ou de la part de produits lui revenant, après envoi de lettre recommandée avec avis de réception ou d'injonction de payer ;
    •  pour des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (sous-location sans autorisation, destruction des haies, arbres et fossés sans autorisation, etc.) ;
    • pour refus d'apporter certaines améliorations ;
    • pour changement de la destination des terrains suite à un document d'urbanisme.
Le preneur peut également demander la résiliation pour impossibilité d'exploiter ou lorsqu'il atteint l'âge de la préretraite ou de la retraite ;
  • le renouvellement auquel le preneur a automatiquement droit à l'issue de la première période de neuf ans ;
  • le droit de préemption du preneur en cas de vente, dans certaines conditions précises ;
  • le fermage qui est fixé en numéraire entre des minima et maxima arrêtés par le préfet et actualisé chaque année en fonction d'un indice.

Enfin, un état des lieux est souhaitable à l'entrée du preneur qui doit respecter, comme le bailleur, les obligations que le statut du fermage impose aux deux parties.