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  Les formes dérogatoires

Le bail emphytéotique

Il s'agit d'un bail obligatoirement écrit et passé en la forme notariée, non soumis au statut du fermage, dont la durée est comprise entre 18 et 99 ans, non renouvelable. Toutefois il est régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et le Tribunal paritaire des baux ruraux est compétent en cas de litige. Il se caractérise également par :

  •  un loyer modique, appelé redevance ou canon emphytéotique fixé librement. Toutefois le défaut de paiement de deux années consécutives entraîne la résiliation de l'emphytéose ;
  • la charge des impôts fonciers et taxes incombant au preneur ;
  • l'absence de droit de préemption en cas de vente et d'indemnité de sortie, les améliorations, constructions, plantations, sauf conventions contraires, restant acquises au propriétaire.

 

Les petites parcelles

Les parcelles dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral (souvent autour d'un hectare et moins) et qui ne constituent ni un corps de ferme ni une partie essentielle de l'exploitation du preneur ne sont pas soumises au statut du fermage quant à leur prix, à leur durée, au renouvellement et au droit de préemption. La durée du bail écrit est fixée librement, la durée du bail verbal étant celle nécessaire pour que le preneur en recueille les fruits.

 

Les ventes d'herbe

Les ventes d'herbe, reconduites au profit d'un même exploitant agricole, sont soumises au statut du fermage, bien qu'elles aient un caractère saisonnier. La jurisprudence qui le confirme régulièrement considère qu'il y a lieu d'appliquer le statut du fermage dès lors que :

  •  le preneur jouit exclusivement des fruits de l'exploitation,
  •  le preneur bénéficie d'une sorte de tacite reconduction.

Le contrat de vente d'herbe a pour seul objet une récolte et n'astreint l'acquéreur à aucune obligation de culture et d'entretien.

 

L'occupation sans titre

Elle n'est pas assimilable à une convention d'occupation précaire qui permet au preneur ou à son conjoint de rester dans tout ou partie du bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement. Puisqu’il s'agit d'une convention, un accord entre les parties est obligatoire, mais l’occupation sans titre n'est pas soumise au statut du fermage.

Une convention d'occupation précaire est également passée lorsqu'une succession est en attente de règlement judiciaire, ou encore lorsque la destination agricole du bien doit être changée.

 

La mise à disposition à titre gratuit

Les magistrats considèrent généralement que toute mise à disposition à titre gratuit n'est pas soumise au statut du fermage et n'est pas caractéristique d'un bail rural (verbal ou écrit). La personne qui en bénéficie n'a aucun droit et son propriétaire peut récupérer le bien mis à disposition à tout moment sans formalité. En cas de litige, le Tribunal d'instance est compétent.

 

Le prêt à usage ou commodat

Le prêt d'un objet quelconque (matériel de bricolage ou agricole, appareil électroménager, automobile, tracteur, etc.) ou d'un bien immobilier (terre, pré, bois, habitation, aire de loisir, etc.) est réglementé par le Code civil.
Défini comme « le contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi », le prêt à usage ou commodat est une pratique répandue. Le contrat de commodat demeure, en principe, un service d'ami, « un contrat sans problème, qui suscite peu de jurisprudence».
Le commodat fait naître une obligation de restitution à la charge de l'emprunteur, mais également des obligations secondaires à la charge du prêteur, notamment de laisser l'usage de la chose pendant la durée du prêt et de  rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes.

Le commodat ne transfère pas la propriété de la chose prêtée. Il fait naître une obligation de restitution à la charge de l'emprunteur. En pratique, ce contrat est souvent préféré à la vente ou à la donation. D'autre part, le commodat est un contrat « essentiellement gratuit ». Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée, l'emprunteur est tenu d'en user avec soin et de la rendre en état de bon usage après s'en être servi.
Le prêt se fait, en général, verbalement et est essentiellement gratuit. Il s'achève soit après que l'emprunteur se soit servi de la chose, soit à l'expiration du terme convenu. Il échappe donc aux dispositions du statut du fermage. Les propriétaires fonciers noteront qu'ils peuvent conclure un prêt à usage d'une parcelle qui se distingue du bail rural par son caractère purement gratuit (y compris les charges qui incombent au prêteur).

En cas de litige, il convient de saisir le juge d'instance soit pour récupérer la chose prêtée, soit pour faire établir les circonstances d'une récupération prématurée, soit pour obtenir des dommages et intérêts en cas de détérioration ou de perte.

Pour aller plus loin : guide de l'accès collectif et solidaire au foncier / chap 3